很多人买房只看，房价涨跌和成交，其实这都只是结果。而并非是原因，比如有些地方会突然遭遇银行的停贷，于是成交就会特别惨淡，还有的地方会给房贷利率上浮加点，也抑制了买房行为，这就是贷款紧缩，这主要有三个原因，第一就是银行每年有房贷额度，这是有预算的，他花完了这个预算，就会削减贷款数量；第二银行收紧信贷，会受到很大的政策导向影响，央行和银保监会也会给出窗口指导意见；第三是银行自主行为，比如原来很多地方还有折扣利率，但是当市场利率上行之后，银行就马上不再给折扣了，因为他们发放房贷，还有20%的资金占用成本，而直接去买国开债，是没有成本的，所以通常银行有个公式，房贷利率=1.2倍的国开债利率，如果国开债利率上行，那么房贷利率也必然上行。此时银行发放房贷已经不如直接去买债券划算了，所以他就会缩减房贷业务。
买新房的时候申请贷款比较简单，开发商也会主动帮你办理，而买二手房的时候，会涉及抵押手续等等问题，有的还要提前还贷，所以办理手续相当复杂，公积金和商业组合贷就更加复杂了。所以速度也会更慢，这个大家要做好心理准备。尽量别在调控紧缩的时候去办理房贷，手续会相当麻烦。
怎么提前还贷，这个各大银行的规定并不一致，有的银行还要求借款人缴纳违约金，还有的银行要求罚息，反正从这个态度也能看出来，银行是不希望贷款人提前还贷的。因为这样就意味着他们的收入减少。
以下三种情况，是不建议提前还贷的，第一是央行降息，还款压力降低，资产也会增值，这时候提前还贷，还不如去投资；第二等额本息的贷款，已经还了一半，此时相当于你已经把利息还得差不多了，就剩下本金没还了，你再提前还贷就吃大亏了；第三等额本金贷款，时间超过三分之一，其实你提前还贷也不划算，或者说当月还款金额中，本金超过利息的时候，提前还贷就没啥意义了。
总结一下，提前还贷的目的是减少利息支出，但是利息已经不多的时候，就没必要提前还贷。另外如果你的利息特别低，也没必要提前还贷，比如有人之前拿到的公积金利率只有三点几，商业贷款利率也是折扣的时候拿下来的，这时候也没必要提前还贷，做点保本的稳健理财，肯定有利息差。只有你的利息特别高的时候，才应该提前还，比如有人借的首付贷，利息过了7-8%，那么你是不可能通过稳健理财赚到这个钱的。
综合来看，现如今的房贷利率其实是比较低的，1995年的时候房贷利率达到了逆天的15.3%，2007年的时候贷款，也得有7.83%，所以现在5%左右的贷款利率，已经算是史上最低了。
